Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou ses conditions d'occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage.

L'insalubrité résulte d'un désordre grave ou d'un cumul de désordres. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation. Ces critères peuvent être les suivants :

• Salubrité et sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique)
• Risques sanitaires particuliers et sécurité (plomb, amiante, réseau d'électricité ou de gaz...)
• Équipements collectifs (dispositifs d'évacuation des déchets, des eaux usées et raccordement)
• Usage et entretien des lieux (activités nuisibles, propreté, maintenance légère, présence d'insectes, rongeurs...)

Toute personne (occupant, voisin, association...) ayant connaissance de faits révélant l'insalubrité d'un immeuble doit avertir le maire de la commune. Ces faits doivent être signalés par tous moyens (appel téléphonique, courrier...).

Le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) doivent intervenir pour visiter l'immeuble et réaliser un rapport. Ce rapport est transmis au Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).

Le préfet informe par courrier le syndic de copropriété qu'une réunion va se tenir avec le Coderst. Ce courrier doit lui être parvenu au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion pour qu'il puisse faire ses observations. Le syndic doit en avertir l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception pour qu'ils puissent faire leurs observations.

Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant de régler le problème de l'insalubrité. Le préfet doit suivre son avis et prendre un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour mettre fin à l'insalubrité de l'immeuble.

L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.

L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet peut accompagner son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Lorsque les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le syndic est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.

Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.

L'arrêté est notifié au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l'immeuble.

L'arrêté oblige le syndic de copropriété à réaliser les travaux dans un délai déterminé. Cet arrêté doit préciser que la non exécution des travaux entraîne le paiement d'une astreinte d'un montant maximum de 1 000 € par jour de retard.

Le préfet accompagne son arrêté d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.

Le préfet peut également prendre d'office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l'évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l'immeuble.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai, le syndic de copropriété est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d'1 mois. À défaut, les travaux sont effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du syndic de copropriété et majorés d'intérêts.

Le syndic de copropriété peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté.

En cas d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux, un hébergement doit être proposé aux occupants. En revanche, en cas d'interdiction définitive d'habiter dans les lieux, un relogement doit être proposé aux occupants.